El acceso a la vivienda se ha convertido en un desafío global, marcado por regulaciones que distorsionan el mercado y dificultan el acceso a un hogar. Tanto en España como en Argentina, las leyes que buscan controlar los alquileres han tenido efectos negativos, como la reducción de la oferta y el aumento de los precios.

La Ley por el Derecho a la Vivienda N° 12/2023, sancionada en mayo de 2023 en España, ha generado un intenso debate. Aunque su objetivo era regular los precios y aumentar la oferta de viviendas, las consecuencias fueron una drástica disminución de la oferta y un alza considerable en los alquileres. Propietarios e inquilinos se han dividido, con los primeros rechazando la normativa y los segundos apoyándola.

Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario, señaló que esta ley, al igual que la Ley de Alquileres de 2020 en Argentina, ha provocado la "desaparición de la oferta por la desconfianza de los propietarios". Muchos retiraron sus inmuebles del mercado, reduciendo las opciones de alquiler residencial y priorizando el alquiler turístico, que no está tan regulado.

El vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario, Ival Rocca (h.), explicó que la falta de oferta de viviendas a largo plazo ha disparado los precios, mientras que el mercado de alquileres turísticos creció un 55% interanual en España. Este fenómeno no solo afecta a las familias que buscan viviendas permanentes, sino que incrementa la incertidumbre en el sector.

El abogado Enrique Abatti (h.) calificó estas leyes como "electoralistas y populistas", argumentando que desincentivan la locación tradicional en favor de contratos turísticos, donde las restricciones son menores. Esto ha generado un desequilibrio que afecta tanto a propietarios como a inquilinos.

Según datos de la plataforma Pisos, los precios de alquiler en España subieron un 8,22% en agosto de 2024, alcanzando un promedio de 11,85 euros por metro cuadrado. Las ciudades más afectadas son Barcelona y Madrid, con 27,77 euros/m² y 23,52 euros/m², respectivamente. Este incremento de precios, sumado a la falta de oferta, frustra a quienes buscan una vivienda y retrasa la formación de nuevos hogares.

Expertos como José Rozados sugieren que las políticas de regulación no han logrado controlar el mercado de alquileres en ninguna parte del mundo. En Argentina, el Decreto 70/2023, que prioriza la libertad contractual, ha sido destacado como un ejemplo positivo, al aumentar la oferta de viviendas y dinamizar el mercado. Esta normativa podría ser replicada en otros países como España, para fomentar la inversión y equilibrar el acceso a la vivienda.